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物业管理条例
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物业管理条例

2018319日修正版

200368日中华人民共和国国务院令第379号发布根据2007826日国务院关于修改物业管理条例的决定第一次修订根据201626日国务院关于修改部?#20013;?#25919;法规的决定第二次修订根据2018319日国务院关于修改和废?#20849;中?#25919;法规的决定第三次修订

目录

第一章 总则

第二章 业主及业主大会

第三章 前期物业管理

第四章 物业管理服务

第五章 物业的使用与维护

第六章 法律责任

第七章 附则

第一章 总则

第一条 为了规范物业管理活动维护业主和物业服务企业的合法权益改善人民群众的生活和工作环境制定本条例

第二条 本条例所称物业管理是指业主通过选聘物业服务企业由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修养护管理维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动

第三条国家提倡业主通过公开公平公正的市场竞争机制选择物业服务企业

第四条 国家鼓励物业管理采用新?#38469;?#26032;方法依靠科技进步提高管理和服务水平

第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作

县级以?#31995;?#26041;人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作

第二章 业主及业主大会

第六条 房屋的所有权人为业主

业主在物业管理活动中享有下列权利

一按照物业服务合同的约定接受物业服务企业提供的服务

二提议召开业主大会会议并就物业管理的有关事项提出建议

三提出制定和修改管理规约业主大会议事规则的建议

四参加业主大会会议行使投票权

五选举业主委员会委员并享有被选举权

六监督业主委员会的工作

七监督物业服务企业履行物业服务合同

八对物业共用部位共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权?#22270;?#30563;权

九监督物业共用部位共用设施设备专项维修资金以下简称专项维修资金的管理和使用

十法律法规规定的其他权利

第七条 业主在物业管理活动中履行下列义务

一遵守管理规约业主大会议事规则

二遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度

三执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定

四按?#23637;?#23478;有关规定交纳专项维修资金

五按时交纳物业服务费用

六法律法规规定的其他义务

第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益

第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备建筑物规模社区建设等因素具体办法由省自治区直辖市制定

第十条 同一个物业管理区域内的业主应当在物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处乡镇人民政府的指导下成立业主大会并选举产生业主委员会但是只有一个业主的或者业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的由业主共同履行业主大会业主委员会职责

第十一条 下列事项由业主共同决定

一制定和修改业主大会议事规则

二制定和修改管理规约

三选举业主委员会或者更换业主委员会成员

四选聘和解聘物业服务企业

五筹集和使用专项维修资金

六改建重建建筑物及其附属设施

七有关共有和共同管理权利的其他重大事项

第十二条 业主大会会议可以采用集体?#33268;?#30340;形式?#37096;?#20197;采用书面征求意见的形式但是应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加

业主可以委托代理人参加业主大会会议

业主大会决定本条例第十一条第五项和第六项规定的事项应?#26412;?#19987;有部分占建筑物总面积2/3以?#31995;?#19994;主且占总人数2/3以?#31995;?#19994;主同意决定本条例第十一条规定的其他事项应?#26412;?#19987;有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意

业主大会或者业主委员会的决定对业主具有?#38469;?#21147;

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的受侵害的业主可以请求人民法院予以?#24223;?/span>

第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开经20以?#31995;?#19994;主提议业主委员会应当组织召开业主大会临时会议

第十四条 召开业主大会会议应当于会议召开15日以前通知全体业主

住宅小区的业主大会会议应当同时告知相关的?#29992;?#22996;员会

业主委员会应当做好业主大会会议记录

第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构履行下列职责

一召集业主大会会议报告物业管理的实施情况

二代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同

三及时了解业主物业使用人的意见和建议监督和协助物业服务企业履行物业服务合同

四监督管理规约的实施

五业主大会赋予的其他职责

第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内向物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门备案

业主委员会委员应当由热心公益事业责任心强具有一定组织能力的业主担任

业主委员会主任副主任在业主委员会委员中推选产生

第十七条 管理规约应当对有关物业的使用维护管理业主的共同利益业主应当履行的义务违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定

管理规约对全体业主具有?#38469;?#21147;

第十八条 业主大会议事规则应?#26412;?#19994;主大会的议事方式表决程序业主投票权确定办法业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定

第十九条 业主大会业主委员会应当依法履行职责不得作出与物业管理无关的决定不得从事与物业管理无关的活动

业主大会业主委员会作出的决定违反法律法规的物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处乡镇人民政府应当责令限期改正或者?#24223;?#20854;决定并通告全体业主

第二十条 业主大会业主委员会应当配合公安机关与?#29992;?#22996;员会相互协作共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作

在物业管理区域内业主大会业主委员会应当积极配合相关?#29992;?#22996;员会依法履行自治管理职责支持?#29992;?#22996;员会开展工作并接受其指导?#22270;?#30563;

住宅小区的业主大会业主委员会作出的决定应当告知相关的?#29992;?#22996;员会并认真听取?#29992;?#22996;员会的建议

第三章 前期物业管理

第二十一条 在业主业主大会选聘物业服务企业之前建设单位选聘物业服务企业的应当签订书面的前期物业服务合同

第二十二条 建设单位应当在销售物业之前制定临时管理规约对有关物业的使用维护管理业主的共同利益业主应当履行的义务违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定

建设单位制定的临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益

第二十三条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示并予以?#24471;?/span>

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时应当对遵守临时管理规约予以书面?#20449;?/span>

第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则通过招投标的方式选聘物业服务企业

住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业投标人少于个或者住宅规模较小的经物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门批准可以采用协议方式选聘物业服务企业

第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容

第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限但是期限未满业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的前期物业服务合同终止

第二十七条 业主依法享有的物业共用部位共用设施设备的所有权或者使用权建设单位不得擅自处分

第二十八条 物业服务企业承接物业时应当对物业共用部位共用设施设?#38468;?#34892;查验

第二十九条 在办理物业承接验收?#20013;?#26102;建设单位应当向物业服务企业移交下列资料

一竣工总平面图单体建筑结构设备竣工图配套设施地下管网工程竣工图等竣工验收资料

二设施设备的安装使用和维护保养等?#38469;?#36164;料

三物业质量保修文件和物业使用?#24471;?#25991;件

四物业管理所必需的其他资料

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会

第三十条 建设单位应当按?#23637;?#23450;在物业管理区域内配置必要的物业管理用房

第三十一条建设单位应当按?#23637;?#23478;规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任

第四章 物业管理服务

第三十二条 从事物业管理活动的企业应?#26412;?#26377;独立的法人资格

国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制加强行业诚信管理

第三十三条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理

第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同

物业服务合同应当对物业管理事项服务质量服务费用双方的权利义务专项维修资金的管理与使用物业管理用房合同期限违约责任等内容进行约定

第三十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定导致业主人身财产安全受到损害的应当依法承担相应的法律责任

第三十六条物业服务企业承接物业时应当与业主委员会办理物业验收?#20013;?/span>

业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料

第三十七条 物业管理用房的所有权依法属于业主未经业主大会同意物业服务企业不得改变物业管理用房的用途

第三十八条 物业服务合同终止时物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会

物业服务合同终止时业主大会选聘了新的物业服务企业的物业服务企业之间应当做好交接工作

第三十九条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人

第四十条 物业服务收费应当遵循合理公开以及费用与服务水平相适应的原则区别不同物业的性质和特点由业主和物业服务企业按?#23637;?#21153;院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法在物业服务合同中约定

第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的从其约定业主负连带交纳责任

已竣工但?#24418;?#20986;售或者?#24418;?#20132;给物业买受人的物业物业服务费用由建设单位交纳

第四十二条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门应当加强对物业服务收费的监督

第四十三条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目服务报酬由双方约定

第四十四条 物业管理区域内供水供电供气供热通讯有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用

物业服务企业接受委托代收前款费用的不得向业主收取?#20013;?#36153;等额外费用

第四十五条 对物业管理区域内违反有关治安环保物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为物业服务企业应当制止并及时向有关行政管理部门报告

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后应当依法对违法行为予以制止或者依法处理

第四十六条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作发生安全事故时物业服务企业在采取应急措施的同时应当及时向有关行政管理部门报告协助做好救助工作

物业服务企业雇请保安人员的应当遵守国家有关规定保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时应当履行职责不得侵害公民的合法权益

第四十七条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定但不得违反法律法规和管理规约的有关规定

物业使用?#23435;?#21453;本条例和管理规约的规定有关业主应当承担连带责任

第四十八条 县级以?#31995;?#26041;人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主业主委员会物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉

第五章 物业的使用与维护

第四十九条 物业管理区域内按?#23637;?#21010;建设的公共建筑和共用设施不得改变用途

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的应当在依法办理有关?#20013;?#21518;告知物业服务企业物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的应当提请业主大会?#33268;?#20915;定同意后由业主依法办理有关?#20013;?/span>

第五十条 业主物业服务企业不得擅自占用挖掘物业管理区域内的道路场地损害业主的共同利益

因维修物业或者公共利益业主确需临时占用挖掘道路场地的应当征得业主委员会和物业服务企业的同意物业服务企业确需临时占用挖掘道路场地的应当征得业主委员会的同意

业主物业服务企业应当将临时占用挖掘的道路场地在约定期限内?#25351;?#21407;状

第五十一条 供水供电供气供热通讯有线电视等单位应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修养护的责任

前款规定的单位因维修养护等需要临时占用挖掘道路场地的应当及?#34987;指?#21407;状

第五十二条 业主需要装饰装修房屋的应当事先告知物业服务企业

物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主

第五十三条 住宅物业住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主应当按?#23637;?#23478;有关规定交纳专项维修资金

专项维修资金属业主所有专项用于物业保修期满后物业共用部位共用设施设备的维修和更新改造不?#38376;?#20316;他用

专项维修资金收取使用管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定

第五十四条 利用物业共用部位共用设施设?#38468;?#34892;经营的应当在征得相关业主业主大会物业服务企业的同意后按?#23637;?#23450;办理有关?#20013;?#19994;主所得收益应当主要用于补充专项维修资金?#37096;?#20197;按照业主大会的决定使用

第五十五条 物业存在安全隐患危及公共利益及他人合法权益时责任人应当及时维修养护有关业主应当给予配合

责任人不履行维修养护义务的经业主大会同意可以由物业服务企业维修养护费用由责任人承担

第六章 法律责任

第五十六条 违反本条例的规定住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业管服务企业的?#19978;?#32423;以?#31995;?#26041;人民政府房地产行政主管部门责令限期改正给予警告可以并处?#20445;?#19975;元以下的罚款

第五十七条 违反本条例的规定建设单位擅自处?#36136;?#20110;业主的物业共用部位共用设施设备的所有权或者使用权的?#19978;?#32423;以?#31995;?#26041;人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款给业主造成损失的依法承担赔偿责任

第五十八条 违反本条例的规定不移交有关资?#31995;模上?#32423;以?#31995;?#26041;人民政府房地产行政主管部门责令限期改正逾期仍不移交有关资?#31995;模?#23545;建设单位物业服务企业予以通报处1万元以上10万元以下的罚款

第五十九条 违反本条例的规定物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的?#19978;?#32423;以?#31995;?#26041;人民政府房地产行政主管部门责令限期改正处委托合同价款以上?#25285;?#20197;下的罚款委托所得收益用于物业管理区域内物业共用部位共用设施设备的维修养护剩余部分按照业主大会的决定使用给业主造成损失的依法承担赔偿责任

第六十条 违反本条例的规定挪用专项维修资金的?#19978;?#32423;以?#31995;?#26041;人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金给予警告没收违法所得可以并处挪用数额倍以下的罚款构成犯罪的依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任

第六十一条违反本条例的规定建设单位在物业管理区域内不按?#23637;?#23450;配置必要的物业管理用房的?#19978;?#32423;以?#31995;?#26041;人民政府房地产行政主管部门责令限期改正给予警告没收违法所得并处10万元以上50万元以下的罚款

第六十二条 违反本条例的规定未经业主大会同意物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的?#19978;?#32423;以?#31995;?#26041;人民政府房地产行政主管部门责令限期改正给予警告并处1万元以上10万元以下的罚款有收益的所得收益用于物业管理区域内物业共用部位共用设施设备的维修养护剩余部分按照业主大会的决定使用

第六十三条违反本条例的规定有下?#34892;?#20026;之一的?#19978;?#32423;以?#31995;?#26041;人民政府房地产行政主管部门责令限期改正给予警告并按照本条第二款的规定处以罚款所得收益用于物业管理区域内物业共用部位共用设施设备的维修养护剩余部分按照业主大会的决定使用

一擅自改变物业管理区域内按?#23637;?#21010;建设的公共建筑和共用设施用途的

二擅自占用挖掘物业管理区域内道路场地损害业主共同利益的

三擅?#23731;?#29992;物业共用部位共用设施设?#38468;?#34892;经营的

个人有前款规定行为之一的处?#20445;?#20803;以上万元以下的罚款单位有前款规定行为之一的处万元以上万元以下的罚款

第六十四条违反物业服务合同约定业主逾期不交纳物业服务费用的业主委员会应当督促其限期交纳逾期仍不交纳的物业服务企业可以向人民法院起诉

第六十五条 业主以业主大会或者业主委员会的名义从事违反法律法规的活动构成犯罪的依法追究刑事责任尚不构成犯罪的依法给予治安管理处罚

第六十六条违反本条例的规定国务院建设行政主管部门县级以?#31995;?#26041;人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务?#31995;?#20415;利收受他人财物或者其他好处不依法履行监督管理职责或者发?#27835;?#27861;行为不予查处构成犯罪的依法追究刑事责任尚不构成犯罪的依法给予行政处分

第七章 附则

第六十七条 条例自200391日起施?#23567;?/span>

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